감정평가사 제1차시험은 민법(총칙·물권), 경제학원론, 부동산학원론, 감정평가 관계 법규, 회계학 다섯 과목을 객관식으로 보고, 영어는 별도 어학 성적으로 대체합니다. 이 글은 2026년 제37회 시행계획 공고에 근거해 일정, 형식, 합격 기준, 영어 규칙과 과목별 학습 방향을 정리합니다.
시험 구조: 1차와 2차가 나눠 담당하는 영역
1차는 다섯 과목의 객관식 시험이며 영어는 어학성적으로 대체합니다. 감정평가이론이라는 별도 과목은 2차에 있지만, 1차 부동산학원론에도 감정평가 기초가 포함됩니다.
감정평가사 시험은 두 단계로 진행됩니다. 제1차시험은 「민법」 중 총칙·물권, 경제학원론, 부동산학원론, 감정평가 관계 법규, 회계학을 객관식 5지택일형으로 평가하고, 영어는 민간 어학 성적으로 대체합니다.
2차는 감정평가실무·감정평가이론·감정평가 및 보상법규 세 과목을 주관식 논술형으로 봅니다(기입형 병행 가능). 1·2차를 병행할지는 준비 수준과 남은 시간에 따라 정하세요. 1차에 독립된 감정평가이론 과목이 없다는 이유로 부동산학원론의 감정평가 영역까지 빼서는 안 됩니다.
근거 자료: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 (국토교통부·한국산업인력공단, 공고 제2026-002호) — 시험일정, 시험과목 및 시험시간, 응시자격, 합격자 결정, 공인어학성적, 수수료 항목; 감정평가사 국가자격시험 출제영역 (2018년 게시, 공개 미리보기 일부) — 제1차 시험 경제학원론·회계학·부동산학원론 주요항목 및 세부항목
2026년 제37회 일정과 응시 절차
2026년 1차·2차 시험은 모두 종료되었고 최종 발표는 10월 21일 예정입니다. 일반 학력·경력 제한은 없지만 결격사유와 부정행위 처분에 따른 응시 제한을 확인해야 합니다.
아래는 2026년 제37회 일정입니다. 다음 회차 준비자는 이 날짜로 접수를 계획하지 말고 새 시행계획과 수정 공고를 확인하세요. 2026년 응시 수수료는 1차와 2차 각각 40,000원입니다.
최종 합격자 발표일인 2026년 10월 21일 기준으로 법 제12조의 결격사유에 해당하거나 제16조 제1항의 처분을 받은 날부터 5년이 지나지 않았다면 응시할 수 없습니다. 응시할 수 없는데 최종 합격한 경우에는 합격결정이 취소됩니다.
1차 면제는 전년도 1차 합격에 따른 면제와 경력에 따른 면제를 구분하세요. 경력 면제는 2026년 3월 1일 기준 공고가 정한 기관·업무의 5년 이상 경력과 증빙서류 심사 등을 요구합니다. 모든 부동산 관련 직무가 인정되는 것은 아닙니다.
| 구분 | 원서접수 | 시험일 | 합격자 발표 |
|---|---|---|---|
| 제1차시험 | 2026. 2. 2.~2. 6. | 2026. 4. 4. | 2026. 5. 6. |
| 제2차시험 | 2026. 5. 18.~5. 22. | 2026. 7. 4. | 2026. 10. 21.(예정) |
근거 자료: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 (국토교통부·한국산업인력공단, 공고 제2026-002호) — 시험일정, 시험과목 및 시험시간, 응시자격, 합격자 결정, 공인어학성적, 수수료 항목; Q-Net 감정평가사 응시자격·시험정보 페이지 — 시험과목 및 배점, 합격기준, 경력 면제 참고 항목
출제 과목과 시험 형식
다섯 과목을 두 교시에 나눠 응시하며 과목별 40문항, 객관식 5지택일형입니다. 법규 과목은 공고가 명시한 9개 법률 범위입니다.
1교시에 민법(총칙·물권), 경제학원론, 부동산학원론을 120분간 응시하고, 2교시에 감정평가 관계 법규와 회계학을 80분간 응시합니다. 각 과목 40문항이므로 필기시험은 총 200문항, 총 200분입니다. 입실 완료 시각은 1교시 09:00, 2교시 11:50입니다.
감정평가 관계 법규의 출제 범위는 2026년 공고 기준 다음 아홉 법률입니다. 법률을 적용해 정답을 구하는 문제는 시험 시행일 현재 시행 중인 법률 기준이며, 회계학 문제는 한국채택국제회계기준(K-IFRS)만 적용해 출제됩니다.
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
- 「건축법」
- 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 중 지적에 관한 규정
- 「국유재산법」
- 「도시 및 주거환경정비법」
- 「부동산등기법」
- 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」
- 「부동산 가격공시에 관한 법률」
- 「동산·채권 등의 담보에 관한 법률」
| 교시 | 과목 | 시험 시간 | 문항 |
|---|---|---|---|
| 1교시 | 민법(총칙·물권), 경제학원론, 부동산학원론 | 09:30~11:30 (120분) | 과목별 40문항 |
| 2교시 | 감정평가 관계 법규, 회계학 | 12:00~13:20 (80분) | 과목별 40문항 |
근거 자료: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 (국토교통부·한국산업인력공단, 공고 제2026-002호) — 시험일정, 시험과목 및 시험시간, 응시자격, 합격자 결정, 공인어학성적, 수수료 항목; Q-Net 감정평가사 응시자격·시험정보 페이지 — 시험과목 및 배점, 합격기준, 경력 면제 참고 항목
합격 기준: 과목당 40점 이상, 평균 60점 이상
영어를 제외한 모든 과목에서 100점 만점에 과목당 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격입니다.
제1차시험 합격자 결정 기준은 영어 과목을 제외한 나머지 과목에서 과목당 100점 만점으로 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 사람입니다. 한 과목이라도 40점 미만이면 평균이 높아도 불합격이므로, 약점 과목 방치가 가장 위험한 패턴입니다.
평균만 관리하지 말고 과목별 최저점도 점검하세요. 학습 제안으로, 최근 연습 결과에서 40점 미만인 과목의 오답 원인을 먼저 살펴보고 개념·법령 조건·계산·시간 부족 중 보완할 항목을 정해 보세요. 2차의 최소합격인원 제도를 1차 합격 규칙으로 적용하면 안 됩니다.
영어 과목: 어학 성적 제출로 대체하기
영어는 기준점수와 인정기간을 모두 충족해야 합니다. 시행기관 유효기간이 끝나기 전에 사전등록·진위 확인을 마친 성적은 공고의 연장 조건에 따라 인정될 수 있습니다.
아래 표는 2026년 공고에 적힌 일반 응시자 기준점수 중 일부입니다. TOEFL 등 점수 체계가 변경된 시험이나 다음 회차에 과거 기준을 그대로 적용하지 말고 최신 공고와 제출 안내를 확인하세요. 청각장애에 대한 별도 기준은 장애 정도, 등록 시점과 증빙 제출 조건을 함께 확인해야 합니다.
2026년 공고는 2022년 8월 20일 이후 실시되어 2026년 4월 3일까지 발표되는 성적을 대상으로 합니다. 시행기관의 자체 유효기간 만료 전에 사전등록하여 진위가 확인된 성적이어야 합니다. 자체 유효기간이 2년을 지났더라도 적시에 등록·확인된 성적은 연장 규정에 따라 인정될 수 있습니다.
반대로 만료 전에 등록·진위 확인을 하지 못한 성적은 만료 후 확인이 불가능해 인정받지 못할 수 있습니다. 모든 오래된 성적이 자동으로 되살아나는 제도가 아닙니다. 이미 승인된 성적도 응시하려는 회차의 인정 범위에 맞는지 Q-Net 제출내역에서 확인하세요. 다른 기관 포털의 등록만으로 Q-Net 승인을 대신할 수는 없습니다.
국내 TOEIC·G-TELP·TEPS는 Q-Net 온라인 다이렉트 제출을 이용합니다. TOEFL·FLEX·TOSEL·IELTS·일본 TOEIC 및 국외 취득 성적의 사전등록은 방문·등기우편으로 하며, 2026년 공고의 제출시한은 자체 유효기간 만료 1개월 전까지, 제출기간은 매월 1~10일(주말·공휴일 제외)입니다. 만료 2개월 전 제출은 보완·확인 시간을 위한 권고입니다. 정기시험과 국외 성적의 별도 서류 조건도 확인하세요.
원서접수 시 아직 성적이 발표되지 않은 경우에는 공고의 “취득 예정” 접수와 소명 절차를 확인해야 합니다. 접수했다는 이유만으로 영어 요건이 충족되지는 않으며, 해당 기한까지 제출·소명을 하지 않으면 시험이 무효 처리됩니다.
1차 합격 후 2차에 불합격하여 다음 회차 1차 면제자로 접수하는 경우에는 어학성적 제출이 불필요하다는 것이 2026년 공고의 안내입니다. 다만 1차 재응시자로 접수한다면 그 해에 인정되는 유효한 영어성적 등록이 필요합니다.
| 시험명 | 일반 응시자 기준점수 |
|---|---|
| TOEIC | 700 |
| TEPS | 340 |
| G-TELP | 65 (Level 2) |
| FLEX | 625 |
| TOSEL | 640 (Advanced) |
| IELTS | 4.5 (Overall Band Score) |
과목별 출제 범위는 어디서 확인하나
출제영역은 큐넷 감정평가사 홈페이지 자료실에 게재됩니다. 과거 공개 자료를 참고하되, 법률 과목은 최신 공고 기준으로 갱신해야 합니다.
Q-Net 자료실의 “감정평가사 국가자격시험 출제영역”은 과목별 범위 점검에 활용할 수 있습니다. 아래는 2018년 5월 게시 자료에서 확인 가능한 1차 영역을 요약한 것입니다. 자료 일부만 확인했으므로 전체 시험의 세부영역을 모두 재현한 목록은 아닙니다.
경제학원론은 미시와 거시를 모두 포함합니다. 미시는 수요·공급, 소비자·생산자, 시장·게임이론, 생산요소와 소득분배, 일반균형·후생, 시장실패·공공·정보경제학 등을 다룹니다. 거시는 국민소득, 소비·투자, 화폐금융, 총수요·총공급, 실업·인플레이션, 정책, 경기변동·성장, 국제경제학 등을 포함합니다.
회계학은 재무회계(중급·고급)와 원가관리회계(원가·관리회계)로 구분됩니다. 부동산학원론은 개념·분류·특성 등의 총론과 경제, 시장, 정책, 투자, 금융, 개발 및 관리, 중개, 조세, 권리분석, 감정평가 등의 각론을 포함합니다.
과거 자료의 법률명은 그대로 외우지 마세요. 감정평가 관계 법규는 앞서 정리한 2026년 공고의 아홉 법률과 대조하고, 시험일에 시행되는 법령 및 다음 회차 공고의 변경 사항을 확인하세요.
근거 자료: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 (국토교통부·한국산업인력공단, 공고 제2026-002호) — 시험일정, 시험과목 및 시험시간, 응시자격, 합격자 결정, 공인어학성적, 수수료 항목; 감정평가사 국가자격시험 출제영역 (2018년 게시, 공개 미리보기 일부) — 제1차 시험 경제학원론·회계학·부동산학원론 주요항목 및 세부항목
과목별 학습 방향
과목별 범위를 오답 기록과 연결하세요. 아래는 공부 방법 제안이며 모든 응시자에게 같은 시간 배분을 요구하는 공식 학습 계획은 아닙니다.
민법의 지정 범위는 총칙·물권입니다. 채권법·친족상속법을 별도 출제 범위처럼 확대하지 않되, 지정 범위를 이해하는 데 필요한 관련 개념까지 무조건 제외하지는 마세요. 사례에서 당사자·행위·요건을 표시한 뒤 어떤 규정이 적용되는지 설명해 보세요.
경제학·회계학은 공식을 대입하기 전에 주어진 값과 계산 기준을 적어 보세요. 아래 두 창작 예제는 기준값과 잔존가치를 확인하는 연습입니다. 실제 기출에서는 공식의 적용 조건과 계산 외 개념 문제도 함께 검토해야 합니다.
부동산학원론은 용어를 정리한 뒤 비슷한 개념을 비교하고 짧은 사례에 적용해 보세요. 감정평가 기초 용어는 「감정평가에 관한 규칙」 같은 공식 근거와 대조할 수 있습니다. 관계 법규는 법률별 적용 대상·요건·효과·예외를 나누어 정리하고 문제의 사실관계와 연결하세요.
근거 자료: 감정평가사 국가자격시험 출제영역 (2018년 게시, 공개 미리보기 일부) — 제1차 시험 경제학원론·회계학·부동산학원론 주요항목 및 세부항목; 감정평가에 관한 규칙 (국토교통부령 제1253호, 2023. 9. 14. 시행) — 제2조 정의(시장가치 등), 제11조 감정평가방식; 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 (국토교통부·한국산업인력공단, 공고 제2026-002호) — 시험일정, 시험과목 및 시험시간, 응시자격, 합격자 결정, 공인어학성적, 수수료 항목
계산 과목 연습 예제
아래는 계산 기준을 읽는 창작 연습입니다. 모든 계산 규칙을 문제 안에 제시했으며 실제 시험문제나 공식 채점 예시는 아닙니다.
경제학의 변화율 계산을 연습해 봅시다. 가격 P가 100에서 120으로, 수요량 Q가 100에서 80으로 변했습니다. 이 문제에서 지표 E=|(Q 변화량÷Q 기준값)÷(P 변화량÷P 기준값)|로 정의합니다. ① 기준값을 각각 초기값 100으로 할 때 ② P 기준값을 두 가격의 평균 110, Q 기준값을 두 수요량의 평균 90으로 할 때 E를 구하세요.
정답은 ① 1, ② 11/9≈1.22입니다. ① |(−20/100)÷(20/100)|=1이고, ② |(−20/90)÷(20/110)|=11/9입니다. 같은 변화량도 문제에서 정한 기준값에 따라 계산 결과가 달라집니다. 특정 수치만 기억하기보다 어떤 기준을 사용했는지 설명해 보세요.
다음은 회계학 계산 준비를 위한 연습입니다. 실제 회계처리의 모든 조건이나 분개를 설명하는 예제가 아니라, 주어진 연간 금액 산식의 입력값을 확인하는 문제입니다.
연습 문제
창작 예시입니다. 취득원가 1,000만 원, 잔존가치 100만 원, 내용연수 5년인 기계에 대해 연간 상각비=(취득원가−잔존가치)÷내용연수라는 계산 규칙을 적용합니다. 기계는 회계연도 시작부터 사용 가능한 상태이며 12개월 전체를 계산합니다. 다른 조정은 없습니다. 이 문제의 연간 상각비는 얼마인가요?
정답 보기
180만 원입니다.
주어진 산식에 따라 (1,000−100)÷5=180만 원입니다. 잔존가치를 빼지 않은 1,000÷5=200만 원은 문제의 규칙을 따르지 않은 계산입니다. 실제 문항에서는 사용 가능 시점, 적용 방법과 다른 조정 조건도 확인해야 합니다.
시험 전 준비물과 학습 점검
학습 범위와 접수 조건을 확인한 뒤 교시별 입실 시각, 신분증, 답안 표시와 계산기 준비를 점검하세요.
- 수험표의 시험장과 입실 완료 시각을 확인하세요. 2026년 공고는 1교시 09:00, 2교시 11:50 입실 완료로 안내합니다.
- 공고가 인정하는 신분증을 준비하세요. 모바일 신분증도 인정된 발급·확인 서비스를 이용해야 하며 화면 캡처·촬영본·복사본은 인정되지 않습니다. 신분증 미지참자는 응시할 수 없습니다.
- 1차 답안 표시는 검은색 사인펜으로 하며 지워지는 펜은 사용할 수 없습니다. 답안 수정에는 수정테이프를 사용할 수 있지만 수정액·스티커는 사용할 수 없습니다. 수험번호 등 인적사항은 수정할 수 없으므로 정확히 기재하세요.
- 계산기는 필요 시 1개만 사용할 수 있습니다. 저장 메모리·SD카드 내용을 제거하거나 초기화하고 작동·재설정 방법을 미리 확인하세요.
- 승인된 영어성적과 면제 접수 유형을 점검하고, 과목별 오답에서 다음에 보완할 개념·조건·계산을 정하세요. 교재의 법령 기준일과 새 시행계획 변경 사항도 확인합니다.
근거 자료
사실 확인: