공인중개사 1차는 부동산학개론과 민법·민사특별법 두 과목을 평가합니다. 이 가이드에서는 2026년 제37회 공고로 공부할 범위를 확인하고, 실제 민법 조문을 활용한 연습과 시험 준비 체크리스트를 살펴봅니다.
한 번의 교시, 두 과목 80문항
제1차시험은 부동산학개론(감정평가론 포함)과 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정을 한 교시에 봅니다. 과목당 40문항씩 총 80문항이고, 답안은 객관식 5지선택형 답안카드에 마킹합니다. 시험 시간은 100분입니다.
시험 시간은 오전 9시 30분부터 11시 10분까지이고, 입실 마감은 9시입니다. 공고는 시험 시작 이후의 입실을 허용하지 않으며, 개인별 좌석배치도는 입실 20분 전에 교실 칠판에 게시됩니다. 이동 시간을 넉넉히 잡는 편이 안전합니다.
답안카드는 국가전문자격 공통 표준형으로 1번부터 125번까지 번호가 인쇄되어 있습니다. 문제지 번호와 동일한 번호에 마킹해야 하고, 반드시 검은색 사인펜을 사용합니다. 지워지는 펜은 사용할 수 없으며, 채점은 전산 자동 판독이라 착오 마킹의 불이익을 되돌리기 어렵습니다.
출처: Q-Net 공인중개사 자격 정보 페이지 (응시자격·시험과목 및 배점·합격기준·응시수수료) — 시험일정 안내표 및 자격 정보 섹션; 2026년도 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고 (공고 제2026-117호, 한국산업인력공단, Q-Net 게시 PDF) — 시험일정·시험시간·시험과목 및 출제비율·응시자격·합격기준·수험자 유의사항
응시자격과 응시 제한
응시자격에는 학력, 경력, 연령 제한이 없습니다. 다만 법정 응시 제한 사유에 해당하면 응시할 수 없고, 공인중개사 등록 단계의 결격사유는 별도로 관리됩니다.
응시 제한 사유는 세 가지입니다. 시험 부정행위로 처분받은 날부터 시험시행일 전일(2026. 10. 30.)까지 5년이 지나지 않은 사람, 자격이 취소된 후 합격자발표일(2026. 12. 2)까지 3년이 지나지 않은 사람, 그리고 이미 공인중개사 자격을 취득한 사람입니다.
시험 합격 후에도 등록 단계의 결격사유는 별도로 정해져 있습니다. 자격증 발급과 개업을 계획하고 있다면 관할 시·군·구 담당기관에 등록 요건을 미리 확인하세요. 시험 응시와 자격 등록은 별개의 절차입니다.
2025년 제36회 1차 합격자는 제37회 1차 면제 대상입니다. 면제를 유지하려면 2차 대상자로 접수하세요. 1·2차 대상으로 접수하면 면제를 포기한 것으로 처리되며, 다시 응시한 1차에서 불합격하면 2차 합격점수를 얻어도 2차가 무효가 됩니다.
출처: 2026년도 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고 (공고 제2026-117호, 한국산업인력공단, Q-Net 게시 PDF) — 시험일정·시험시간·시험과목 및 출제비율·응시자격·합격기준·수험자 유의사항; Q-Net 공인중개사 자격 정보 페이지 (응시자격·시험과목 및 배점·합격기준·응시수수료) — 시험일정 안내표 및 자격 정보 섹션
출제 범위와 과목별 비율
두 과목의 세부 출제 범위가 공고에 내역으로 고시되어 있고, 과목 안에서의 비율은 대략적인 수치('내외')로 안내됩니다.
비율 표기는 특정 주제의 문항 수를 보장하는 것이 아닙니다. 예를 들어 민법 85%내외는 법률행위·물권·계약 영역이 과목의 대부분을 차지한다는 대략적 비중일 뿐, 매년 정확히 그 비율로 문항이 배치된다는 보장이 아닙니다. 세부 주제별 학습 분배는 이 비율을 참고하되 과목 전체를 고르게 덮는 것이 안전합니다.
답안은 시험시행일인 2026년 10월 31일에 시행 중인 법령을 기준으로 작성합니다. 교재의 개정 기준일과 시행일을 확인하고, 바뀐 조문이 다른 요건·예외·효과와 연결되는지도 함께 점검하세요.
| 과목 | 시험 범위 | 출제 비율 |
|---|---|---|
| 부동산학개론 (감정평가론 포함) | 부동산학 총론·각론 (경제·시장·정책·투자·금융·개발·관리·마케팅) / 감정평가 기초이론·평가방식·부동산가격공시제도 | 부동산학개론 약 85%, 감정평가론 약 15% |
| 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정 | 민법: 법률행위, 질권 제외 물권법, 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차 / 민사특별법: 주택임대차보호법, 집합건물법, 가등기담보법, 부동산 실권리자명의 등기법, 상가건물임대차보호법 | 민법 약 85%, 민사특별법 약 15% |
합격 기준: 과목 최저점과 평균을 동시에 충족
매 과목 100점 만점 기준으로 과목마다 40점 이상이면서, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격입니다. 두 조건은 동시에 충족되어야 하므로, 한 과목의 고득점으로 다른 과목의 40점 미달을 만회할 수 없습니다.
두 과목 점수를 따로 점검하세요. 한 과목이 40점 미만이면 평균이 높아도 통과하지 못하고, 두 과목 모두 40점 이상이어도 평균 60점을 충족해야 합니다.
출처: Q-Net 공인중개사 자격 정보 페이지 (응시자격·시험과목 및 배점·합격기준·응시수수료) — 시험일정 안내표 및 자격 정보 섹션; 2026년도 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고 (공고 제2026-117호, 한국산업인력공단, Q-Net 게시 PDF) — 시험일정·시험시간·시험과목 및 출제비율·응시자격·합격기준·수험자 유의사항
1차 불합격이면 2차 결과는 무효
1·2차 동시 응시자 중 1차에 불합격하면, 2차 응시 결과는 무효로 처리됩니다(공인중개사법 시행령 제5조제3항). 2차에서 아무리 높은 점수를 받아도 1차를 통과하지 못하면 인정되지 않습니다.
1·2차에 함께 응시한다면 두 단계의 점수를 따로 관리하세요. 2차 과목의 높은 점수가 1차 합격 조건을 대신하지 않습니다. 1차 면제 대상자는 앞의 접수 구분도 확인해야 합니다.
출처: 2026년도 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고 (공고 제2026-117호, 한국산업인력공단, Q-Net 게시 PDF) — 시험일정·시험시간·시험과목 및 출제비율·응시자격·합격기준·수험자 유의사항; Q-Net 공인중개사 자격 정보 페이지 (응시자격·시험과목 및 배점·합격기준·응시수수료) — 시험일정 안내표 및 자격 정보 섹션
부동산학개론: 세부 내역을 단위 주제로 묶기
개론의 출제 세부 내역은 총론(개념·분류·특성)과 각론(경제·시장·정책·투자·금융·개발·관리), 그리고 감정평가론으로 구성됩니다. 주제 단위로 지도를 만들어 개념-특성-예시를 연결하는 것이 효율적입니다.
각론의 주제 축은 이렇게 정리됩니다. 경제론(수요와 공급, 가격이론, 경기변동), 시장론(부동산시장, 입지·공간구조), 정책론(토지·주택·조세 정책), 투자론(투자 이론과 분석 기법), 금융론(금융·증권), 개발 및 관리론, 마케팅. 주제마다 '개념 정의 — 핵심 변수 — 대표 적용 상황'의 세 칸 지도를 만들면 이론 문제와 사례 문제를 같은 틀로 처리할 수 있습니다.
감정평가론도 생략하지 마세요. 기초이론, 평가방식, 부동산가격공시제도의 세 부분을 나누고, 교재의 설명을 읽은 뒤 관련 문제에서 어떤 개념을 적용했는지 확인합니다. 15% 내외는 참고 비중이며 고정 문항 수가 아닙니다.
학습 과제 제안: 각 주제별로 부동산의 특성(속성)처럼 여러 정의가 얽히는 개념을 골라, 자기 말로 한 문장 정의를 쓴 뒤 교재의 정의와 대조합니다. 정의가 어긋난 개념만 재학습하면 지도 유지 비용이 줄어듭니다.
민법 연습: 착오와 사기의 요건 구별
비슷한 말로 묶지 말고, 조문이 요구하는 요건과 예외를 나누어 읽어보세요.
민법 제109조는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있으면 취소할 수 있다고 정하면서, 표의자의 중대한 과실에 따른 착오는 제외합니다. 취소 가능성과 처음부터 당연히 무효라는 결론은 구별해야 합니다.
제110조는 사기·강박에 의한 의사표시를 다룹니다. 상대방 있는 의사표시에서 제삼자가 사기·강박을 했다면, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었는지가 추가 조건입니다. 이것은 선의의 제삼자 보호 규정과 다른 판단 단계입니다.
두 조문 모두 취소를 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다는 규정을 둡니다. 사람을 단순히 “상대방” 또는 “제삼자”라는 말로 외우지 말고, 지문에서 누가 어떤 역할을 하는지 표시해보세요.
아래는 조문 요건을 확인하는 창작 학습 문제입니다. 2026년 3월 17일 시행 민법에서 확인한 조문을 사용했으며, 시험 전에는 시험일에 적용되는 조문을 다시 점검하세요.
연습 문제
다른 법률 쟁점은 없다고 가정합니다. A는 매매계약의 중요부분에 착오가 있었고, 그 착오는 A의 중대한 과실 때문이 아니었습니다. 제삼자와의 관계도 없습니다. 아직 취소 의사표시는 하지 않았습니다. 제109조의 문언에 맞는 설명은? ① 착오가 있는 즉시 계약은 당연히 무효다. ② 주어진 요건에서는 취소할 수 있다. ③ 착오가 있으면 중대한 과실이 있어도 언제나 취소할 수 있다.
정답 보기
②가 맞습니다. 주어진 중요부분 착오와 중대한 과실이 없다는 조건을 제109조에 대입하면 취소할 수 있습니다.
①은 취소할 수 있는 상태를 이미 무효가 된 상태와 혼동했습니다. 제141조가 정하는 소급 효과는 법률행위가 취소된 경우의 효과입니다. ③은 제109조의 중대한 과실 예외를 빠뜨렸습니다. 이 문제는 중요부분 해당 여부와 과실 여부를 명시적으로 전제했으므로, 실제 거래 사실만 보고 그 요건이 저절로 충족된다고 판단하는 연습이 아닙니다.
출처: 민법 제109조 — 국가법령정보센터 — https://www.law.go.kr/LSW//lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0109&lsiSeq=284415&urlMode=lsScJoRltInfoR; 민법 제110조 — 국가법령정보센터 — https://www.law.go.kr/LSW//lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0110&lsiSeq=284415&urlMode=lsScJoRltInfoR; 민법 제141조 — 국가법령정보센터 — https://www.law.go.kr/LSW//lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0141&lsiSeq=284415&urlMode=lsScJoRltInfoR
학습 사이클과 주간 점검
과목마다 개념 지도 작성 → 시나리오 적용 → 오답 재분류의 한 바퀴를 돌리는 사이클을 권합니다. 이는 학습 방법 제안이지 공식 요건이 아닙니다.
학습 방법 제안입니다. 한 단원을 읽은 뒤 관련 문제를 풀고, 답을 고른 근거를 조문 또는 교재의 해당 부분과 대조하세요. 단순히 틀린 번호만 적지 말고 요건 누락, 예외 혼동, 계산 과정, 문제 읽기 중 무엇을 고칠지 기록합니다.
다음 학습에서는 기록한 약점을 짧게 복습한 뒤 아직 다루지 않은 범위로 진행하세요. 기존 문제의 답을 기억하는지보다 새로운 지문에서도 같은 조건을 구별하는지 확인하는 것이 좋습니다.
시험 당일 준비물과 유의사항
인정 신분증, 수험표와 검은색 사인펜을 준비하고, 필요한 경우 공고 조건에 맞는 계산기 1개를 챙기세요.
계산기 규칙을 정확히 알아두세요. 필요 시 1개만 사용할 수 있고 공학용·재무용 계산기도 가능하지만, 데이터 저장기능이 있는 계산기는 메모리(SD카드 포함)를 반드시 제거·삭제(리셋, 초기화)해야 합니다. 시험위원이 초기화 여부를 확인할 경우 협조해야 하고, 메모리 내용이 남아 있으면 사용이 불가하며 부정행위로 처리될 수 있습니다. 시험일 전에 리셋 점검과 설정 방법 숙지를 마쳐두세요.
휴대폰, 스마트워치·스마트밴드·스마트안경 등 통신·계산·검색이 가능한 장치는 일체 휴대할 수 없습니다. 신체에 착용한 채 적발되면 실제 사용 여부와 관계없이 해당 시험이 정지·무효(0점) 처리되고 부정행위자로 처리될 수 있습니다. 휴대폰은 전원을 끈 뒤 시험위원 지시에 따라 보관합니다.
- 공고에서 인정하는 신분증과 수험표를 준비하세요. 지정된 모바일 신분증도 조건에 따라 인정되지만 화면 캡처·촬영본·복사본은 인정되지 않습니다. 신분증을 지참하지 않으면 응시할 수 없습니다.
- 답안 수정은 카드 교체 또는 수정테이프를 사용합니다. 인적사항은 수정할 수 없으며, 수정액·스티커와 지워지는 펜은 허용되지 않습니다.
- 입실 시간과 지정 시험장·좌석을 확인하고, 휴대전화는 전원을 끈 뒤 시험위원의 지시에 따라 보관하세요.
2026년 제37회 일정과 접수 안내
정기 원서접수는 2026년 8월 3일~7일로 종료되었습니다. 이후 기회는 10월 1일~2일의 빈자리 추가접수이며, 시험은 10월 31일에 치러집니다.
빈자리 접수는 정기접수 환불로 발생한 수용인원 범위 내에서만 선착순으로 이루어지므로 조기 마감될 수 있고, 자리를 보장하지는 않습니다. 빈자리 접수 기간 중 취소하면 응시 수수료의 50%만 환불됩니다.
시험장은 원서접수 시 본인이 직접 선택하며, 접수 인원이 늘면 희망 관할 시험장이 마감될 수 있습니다. 접수는 Q-Net 홈페이지 또는 모바일 큐넷 앱으로 하고, 시험지역·시험장소를 직접 고릅니다.
이번 공고는 2027년 접수를 8월 2~6일, 시험을 10월 30일로 예정하고 있습니다. 확정된 다음 회차의 수수료·응시 규칙까지 확인된 것은 아니므로 2027년 시행계획 공고에서 다시 확인하세요.
| 항목 | 일정 · 내용 |
|---|---|
| 정기 원서접수 | 2026. 8. 3.(월) 09:00 ~ 8. 7.(금) 18:00 (종료) |
| 빈자리 추가접수 | 2026. 10. 1.(목) 09:00 ~ 10. 2.(금) 18:00, 선착순·조기 마감 가능 |
| 시험일 | 2026. 10. 31.(토) |
| 가답안 발표·의견제시 | 2026. 10. 31. ~ 11. 6. |
| 최종정답·합격자 발표 | 2026. 12. 2.(수)부터 |
| 응시 수수료 | 1차 13,700원 · 2차 14,300원 · 1·2차 동시 28,000원 |
출처: 2026년도 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고 (공고 제2026-117호, 한국산업인력공단, Q-Net 게시 PDF) — 시험일정·시험시간·시험과목 및 출제비율·응시자격·합격기준·수험자 유의사항; Q-Net 공인중개사 자격 정보 페이지 (응시자격·시험과목 및 배점·합격기준·응시수수료) — 시험일정 안내표 및 자격 정보 섹션; Q-Net 공인중개사 메인 페이지 — 37회 1차 시험일정 안내 및 공지사항
응시 전 체크리스트
시험 전에는 답안카드 견본, 계산기 초기화, 승인 신분증, 입실 시간을 순서대로 점검하세요.
- Q-Net 공지에서 인정 신분증 범위 안내(2026년 조정 공지 포함) 확인
- 답안카드 견본과 수험자 유의사항 숙지 — 검은색 사인펜, 형별 확인 절차
- 전자계산기 메모리(SD카드 포함) 초기화 및 작동 점검
- 입실 마감(09:00)과 대중교통 이동 계획 확인
- 학습 자료가 시험일 기준 시행 중인 법령과 일치하는지 확인
- 면제 대상자라면 접수 구분(2차 대상자) 재확인
- 다른 자격시험 학습 계획과 비교하려면 전체 학습 가이드 모음을 참고하세요
출처: 2026년도 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고 (공고 제2026-117호, 한국산업인력공단, Q-Net 게시 PDF) — 시험일정·시험시간·시험과목 및 출제비율·응시자격·합격기준·수험자 유의사항; Q-Net 공인중개사 메인 페이지 — 37회 1차 시험일정 안내 및 공지사항
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