감정평가사 2차는 세 과목을 각각 100분 동안 주관식으로 봅니다. 2026년 최소합격인원 180명은 합격자 상한이 아닙니다. 아래에서 합격 조건을 확인하고, 평가방식·계산 전제·법규 적용 근거를 나누어 답안 쓰기를 연습하세요.
두 단계 중 마지막 관문, 제2차시험의 위치
감정평가사 자격은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 국가자격시험으로, 1차(객관식)와 2차(주관식)로 나뉩니다. 제2차시험은 논술형 세 과목을 하루에 치르는 최종 단계입니다.
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제11조에 따라 국토교통부장관 명의로 매년 시행계획이 공고되고, 한국산업인력공단이 시험을 집행합니다. 이 글은 2026년 1월 2일 공고된 2026년도 제37회 시행계획을 기준으로 합니다.
2차 응시자는 1차 합격 또는 유효한 면제 근거를 확인해야 합니다. 전년도 1차 합격에 의한 면제와 경력에 의한 면제는 접수 유형과 확인 서류가 다르므로 뒤의 응시자격 설명을 함께 보세요.
출처: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 — 국토교통부 공고 제2026-002호, 2026. 1. 2.
2026년 제37회 일정과 지금 확인할 것
2026년 제37회 2차 시험은 7월 4일 종료되었고 합격자 발표는 10월 21일 예정입니다. 다음 회차 일정·수수료는 새 공고에서 확인하세요.
시험장은 서울과 부산에서 운영됩니다. 발표 방법은 ARS 자동안내전화가 폐지되고 큐넷 감정평가사 홈페이지와 관보로 확인하는 방식으로 바뀌었습니다.
2027년 이후 회차의 접수 기간, 시험일, 수수료는 이 글의 근거 자료에 없습니다. 매년 새 시행계획 공고가 나오므로, 다음 회차 준비는 차기 공고 원문으로 일정을 확인하는 것에서 시작하십시오.
| 구분 | 원서접수기간 | 시험일자 | 합격자 발표 |
|---|---|---|---|
| 제2차시험(제37회) | 2026. 5. 18.(월) 09:00 ~ 5. 22.(금) 18:00 | 2026. 7. 4.(토) | 2026. 10. 21.(수) |
출처: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 — 국토교통부 공고 제2026-002호, 2026. 1. 2.; Q-Net 감정평가사 시험일정 안내(제37회 1차·2차) — www.q-net.or.kr/man001.do 감정평가사 페이지
출제 과목과 시험 방식
제2차시험은 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규 세 과목을 각 100분간 주관식 논술형(기입형 병행 가능)으로 치릅니다. 2026년 공고 기준 과목별 문항 수는 4문항입니다.
2026년 공고의 입실 완료 시각은 1교시 09:00, 2교시 12:10, 3교시 14:30입니다. 중식시간은 11:10~12:10, 휴식시간은 14:10~14:30으로 안내되어 있습니다. 아래 시험 시작 시각과 입실 시각을 구분해 계획하세요.
감정평가 및 보상법규 과목의 대상 법률은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 「부동산 가격공시에 관한 법률」 세 가지입니다. 법률 적용이 필요한 문제는 시험 시행일 현재 시행 중인 법률을 적용해 정답을 구하도록 공고에 명시되어 있습니다.
2026년 공고는 과목별 4문항으로 안내합니다. Q-Net 일반 정보에는 필요 시 문항 수가 증감될 수 있다는 안내도 있으므로, 다음 회차 문항 수는 새 공고로 확인하세요.
세부 영역 자료는 Q-Net 자료실의 “감정평가사 국가자격시험 출제영역”에서 확인할 수 있습니다. 2018년 게시 자료의 확인 가능한 부분에는 실무 기초, 토지·건물·권리 등의 물건별 평가, 담보·보상·경매·소송·가격공시 등의 목적별 평가가 제시되어 있습니다. 여기서 든 항목은 전체 세부영역 목록이 아니며, 과거 자료의 법률명은 2026년 공고의 현행 과목 범위와 대조해야 합니다.
| 교시 | 과목 | 시험 시간 |
|---|---|---|
| 1교시 | 감정평가실무 | 09:30~11:10 (100분) |
| 2교시 | 감정평가이론 | 12:30~14:10 (100분) |
| 3교시 | 감정평가 및 보상법규 | 14:40~16:20 (100분) |
출처: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 — 국토교통부 공고 제2026-002호, 2026. 1. 2.; Q-Net 감정평가사 응시자격·시험과목·합격기준 안내 — www.q-net.or.kr 감정평가사 자격 페이지; 감정평가사 국가자격시험 출제영역 — Q-Net 2018년 게시 자료의 확인된 미리보기 — https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00302s01&gSite=L&gId=60&fileCode=R001&filePath=bbs/Q003/Q003_2186405&fileName=%EA%B0%90%EC%A0%95%ED%8F%89%EA%B0%80%EC%82%AC%20%EC%9E%90%EA%B2%A9%EC%8B%9C%ED%97%98%20%EC%B6%9C%EC%A0%9C%EC%98%81%EC%97%AD(%EB%93%B1%EC%9E%AC%EC%9A%A9).hwp&fileSeq=2186405&artlSeq=5203208&href=0
합격 기준과 최소합격인원
과목당 만점 100점 기준으로 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격입니다. 기준 충족자가 최소합격인원에 미달하면 40점 이상 득점자 중 평균 고득점순으로 채웁니다.
기본 합격선은 절대 기준입니다. 과목당 100점 만점에서 모든 과목 40점 이상을 받고 전 과목 평균 60점 이상이면 최소합격인원과 무관하게 합격자로 결정됩니다.
2026년 제37회 제2차시험의 최소합격인원은 180명입니다. 이 수치는 상한이 아니라 최소치입니다. 40점 이상·평균 60점 이상 충족자가 그보다 적을 때에만, 모든 과목 40점 이상 득점자 중에서 전 과목 평균이 높은 순으로 180명 범위 안에서 합격자를 추가로 결정합니다.
고득점순 결정에서 동점자가 최소합격인원을 초과하게 되면 동점자를 모두 합격시킵니다. 이때 점수는 소수점 이하 둘째 자리까지 계산하며 반올림하지 않습니다.
학습 방법으로는 모의 답안을 쓴 뒤 세 과목 각각의 약점을 기록해 보세요. 합격 기준을 안다는 것과 실제 답안을 채점 기준에 맞게 완성할 수 있다는 것은 별도로 점검해야 합니다.
출처: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 — 국토교통부 공고 제2026-002호, 2026. 1. 2.; Q-Net 감정평가사 응시자격·시험과목·합격기준 안내 — www.q-net.or.kr 감정평가사 자격 페이지
응시자격과 결격사유
일반 학력·경력 제한은 없지만 2차의 1차 합격·면제 근거를 확인해야 합니다. 결격사유와 부정행위 처분에 따른 응시 제한도 별도로 적용됩니다.
전년도 1차 합격자는 공고에 따른 응시 유형으로 2차를 접수합니다. 2026년 공고는 2025년 1차 합격자가 재응시자로 1차에 접수하여 불합격하거나 결시해도 금회 2차에 응시할 수 있다고 안내합니다. 다만 1차 재응시에는 해당 연도의 유효한 영어성적 등록이 필요합니다.
경력 면제는 단순히 부동산 관련 일을 5년 했다는 이유로 적용되지 않습니다. 2026년 3월 1일 기준으로 공고에 정한 기관·업무의 5년 이상 경력과 제출 서류를 확인하고 심사·승인을 받아야 합니다. 2026년 서류 제출기간과 2차 접수기간은 이미 종료되었습니다.
최종 합격자 발표일인 2026년 10월 21일 기준으로 법 제12조의 결격사유에 해당하거나 법 제16조 제1항의 처분을 받은 날부터 5년이 지나지 않았다면 응시할 수 없습니다. 응시할 수 없는데 최종 합격한 경우 합격결정이 취소됩니다. 형 집행·유예나 자격 취소 사유별 기간과 예외는 공고 원문에서 확인하세요.
출처: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 — 국토교통부 공고 제2026-002호, 2026. 1. 2.; Q-Net 감정평가사 응시자격·시험과목·합격기준 안내 — www.q-net.or.kr 감정평가사 자격 페이지
수수료와 접수 방법
제1차·제2차 각각 응시 수수료는 40,000원입니다. 전자결제로 납부하며, 가상계좌 이용 시 입금 기한을 지키지 않으면 원서접수가 취소됩니다.
2026년 응시 수수료는 1차와 2차 각각 40,000원입니다. 합계가 40,000원이라는 뜻이 아닙니다. 접수는 결제까지 마쳐야 완료되며, 다음 회차 금액은 새 공고에서 확인하세요.
가상계좌를 쓸 때는 입금 기한에 주의하십시오. 접수 완료 시점이 13시 이전이면 당일 14시까지, 13시 이후면 익일 14시까지 입금해야 하고, 기한을 놓치면 원서접수가 취소됩니다. 접수 마감일 13시부터 18시 사이에는 가상계좌 결제가 불가하므로 다른 수단을 이용해야 합니다.
출처: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 — 국토교통부 공고 제2026-002호, 2026. 1. 2.
세 과목에서 어떤 답안 연습을 할까요?
정의 이해와 사례 적용을 함께 연습하세요. 아래 방법은 학습 제안이며 공식 문항 구성이나 채점 배점표가 아닙니다.
실무는 문제의 평가 대상·목적·기준시점과 요구 금액을 먼저 적고, 필요한 자료와 적용 방법을 구분해 풀이하세요. 답을 검토할 때는 식, 대입 수치, 단위, 결론 중 어디에서 오류가 생겼는지 기록합니다.
이론은 비슷한 용어 두 개를 골라 각각 무엇을 설명하는지 비교해 보세요. 정의를 확인한 뒤 짧은 사례에 적용하고, 그 사례의 어떤 조건 때문에 해당 개념을 선택했는지 한두 문장으로 설명합니다.
보상법규는 질문이 요구한 쟁점, 적용 규정, 지문의 사실관계, 결론을 구분해 써보세요. 이는 답안 구성 연습이며 모든 문제에 같은 분량이나 목차를 강제하는 규칙은 아닙니다. 시험일에 시행되는 법령과 문제의 구체적 조건을 함께 확인합니다.
한 과목 답안을 100분 안에 작성하는 연습도 배치하세요. 4문항을 무조건 같은 시간에 나누기보다 실제 연습 문제의 배점·요구사항을 보고 시간을 정하고, 마친 뒤 미완성 부분과 그 원인을 검토합니다.
출처: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 — 국토교통부 공고 제2026-002호, 2026. 1. 2.; 감정평가사 국가자격시험 출제영역 — Q-Net 2018년 게시 자료의 확인된 미리보기 — https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00302s01&gSite=L&gId=60&fileCode=R001&filePath=bbs/Q003/Q003_2186405&fileName=%EA%B0%90%EC%A0%95%ED%8F%89%EA%B0%80%EC%82%AC%20%EC%9E%90%EA%B2%A9%EC%8B%9C%ED%97%98%20%EC%B6%9C%EC%A0%9C%EC%98%81%EC%97%AD(%EB%93%B1%EC%9E%AC%EC%9A%A9).hwp&fileSeq=2186405&artlSeq=5203208&href=0
평가방식과 평가방법을 구분해 보세요
감정평가에 관한 규칙 제11조는 원가방식·비교방식·수익방식으로 구분합니다. 방식 이름을 외운 뒤 그 안의 방법이 무엇을 구하는지 확인하세요.
제2조에 따르면 원가법은 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정하고, 적산법은 기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익에 필요한 경비를 더하여 임대료를 산정합니다. 둘은 모두 원가방식에 속하지만 구하는 대상이 다릅니다.
수익환원법은 기대 순수익이나 미래 현금흐름을 환원·할인하여 가액을 구하는 방법입니다. 수익분석법은 일정 기간 기대 순수익에 임대에 필요한 경비를 더하여 임대료를 구하는 방법입니다. “수익을 다룬다”는 공통점만으로 두 방법을 같은 식으로 처리하지 마세요.
제12조는 대상물건별 주된 방법의 적용과 다른 방식에 속한 방법의 시산가액을 통한 합리성 검토를 규정하며, 적용이 곤란·부적절하거나 비교가 곤란·불필요한 경우 등의 예외도 둡니다. 여러 결과를 항상 단순 평균한다거나 어느 방식이 언제나 우선한다는 규칙으로 바꾸면 안 됩니다.
| 방식 | 제11조의 방법 구분 |
|---|---|
| 원가방식 | 원가법·적산법 등 |
| 비교방식 | 거래사례비교법·임대사례비교법 등 및 공시지가기준법 |
| 수익방식 | 수익환원법·수익분석법 등 |
출처: 감정평가에 관한 규칙 — 제2조·제8조·제11조·제12조 등 — https://law.go.kr/LSW/lumLsLinkPop.do?lspttninfSeq=132825
계산 연습: 주어진 순수익을 나누어 계산하기
다음은 숫자와 계산 규칙을 모두 제시한 창작 연습입니다. 실제 감정평가의 방법 선택이나 환원율 산정을 대신하지 않습니다.
문제에 주어진 규칙대로 소득을 나누고 단위와 계산 순서를 확인하세요. 실제 평가에서는 평가 대상과 목적에 적용되는 법규, 방법 선택, 수익과 이율의 근거를 별도로 검토해야 합니다.
연습 문제
다음 전제를 읽고 건물의 가액과 토지·건물 합계 가액을 구하십시오. 전제: 토지 가액 5억 원, 이 부동산에서 발생하는 연간 총 순수익 4,500만 원, 토지 환원율 4%, 건물 환원율 7%. 계산 규칙: ① 토지에서 발생하는 순수익은 토지 가액에 토지 환원율을 곱한 값이다. ② 건물 순수익은 총 순수익에서 토지 순수익을 뺀 값이다. ③ 건물 가액은 건물 순수익을 건물 환원율로 나눈 값이다. 이 문제에서는 위 세 규칙만 적용하며 다른 조정은 없습니다. 최종 건물 가액과 합계 가액은 원 단위로 반올림하고 중간 계산은 반올림하지 마세요.
정답 보기
건물 가액은 357,142,857원, 토지·건물 합계 가액은 857,142,857원입니다.
토지 순수익은 500,000,000×0.04=20,000,000원입니다. 건물 순수익은 45,000,000−20,000,000=25,000,000원이고, 이를 0.07로 나누면 357,142,857.142…원입니다. 토지 가액을 더한 합계는 857,142,857.142…원입니다. 총 순수익 전체를 4%로 나누면 1,125,000,000원이 되지만, 이는 문제에서 정한 자산별 계산 규칙에 맞지 않습니다. 그 결과만으로 실제 시장에서 비현실적인 가액이라고 판단할 수는 없습니다.
출처: 감정평가에 관한 규칙 — 제2조·제8조·제11조·제12조 등 — https://law.go.kr/LSW/lumLsLinkPop.do?lspttninfSeq=132825
시험 전 준비물과 답안 작성 규칙
수험표의 시험장과 교시별 입실 시각을 확인하고, 공고가 인정하는 신분증과 필기구를 준비하세요.
- 신분증은 공고의 인정 목록과 요건을 충족해야 합니다. 모바일 신분증은 인정된 발급·확인 서비스로 제시하며 화면 캡처·촬영본·복사본은 인정되지 않습니다. 신분증을 지참하지 않으면 응시할 수 없습니다.
- 2차 답안은 검은색 필기구로 작성합니다. 연필·유색 필기구·두 가지 이상 혼합 사용으로 작성한 답항은 0점 처리되며, 지워지는 펜도 사용할 수 없습니다.
- 수정할 부분을 두 줄로 긋고 다시 적거나 수정테이프를 사용하세요. 수정액은 사용하지 않습니다. 인적사항란 밖에 자신을 암시하거나 답과 관련 없는 특수 표시를 남기면 답안지 전체가 채점되지 않습니다.
- 계산기는 필요 시 1개만 사용하며 저장 메모리·SD카드 내용을 제거하거나 초기화해야 합니다. 미리 초기화 후 작동과 재설정 방법을 확인하세요.
- 교재·기출의 법령 기준일을 확인하고, 연습에 사용한 답안 구성이나 계산 가정을 공식 채점 규칙으로 오해하지 않았는지 점검하세요.
출처: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 — 국토교통부 공고 제2026-002호, 2026. 1. 2.
공식 문서와 다음 단계
일정·자격·합격 기준의 근거는 매년 공고되는 시행계획 공고와 큐넷 감정평가사 홈페이지입니다. 다음 회차 준비는 차기 공고 확인에서 시작하십시오.
2026년 시험에 응시했다면 10월 21일 합격자 발표와 후속 공지를 확인하세요. 다음 회차를 준비한다면 새 시행계획의 일정·문항 수·수수료·영어 및 면제 조건을 확인해야 합니다.
자료는 서로 역할이 다릅니다. 해당 연도 시행계획 공고는 시험 운영과 과목 범위를, Q-Net 출제영역 자료는 학습 범위 점검을, 현행 법령은 법규와 평가 원칙의 근거를 제공합니다. 아래 공식 자료를 활용하고 자신의 오답 기록으로 다음 학습 과제를 정하세요.
출처: 2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고 — 국토교통부 공고 제2026-002호, 2026. 1. 2.; Q-Net 감정평가사 응시자격·시험과목·합격기준 안내 — www.q-net.or.kr 감정평가사 자격 페이지; Q-Net 감정평가사 시험일정 안내(제37회 1차·2차) — www.q-net.or.kr/man001.do 감정평가사 페이지
출처
사실 확인: